Consultes

La fiança té per objecte garantir que la part arrendatària compleixi les seves obligacions contractuals i cobreixi els danys que pugui ocasionar a la finca arrendada (Article 14.2 - Llei 15/2022).

[Article 14.2 - Llei 15/2022: La fiança té per objecte garantir que l’arrendatari compleixi les seves obligacions contractuals i cobreixi els danys que pugui ocasionar a la finca arrendada, sense perjudici d’altres accions legals que se’n puguin derivar].

Com a màxim la variació de l’IPC anual, si està previst en el contracte (Article 45.2 - Llei 15/2022).

[Article 45.2 - Llei 15/2022: L’actualització de la renda, si es pacta, no pot practicar-se més d’una vegada cada any contractual, i es fa tenint en compte com a màxim la variació que hagi experimentat l’índex general de preus de consum durant l’any natural anterior i prenent com a base la renda que es paga en el moment que neix el dret a la revisió. Qualsevol altre sistema de revisió de rendes que pactin les parts és nul.]

Les parts poden pactar el dipòsit d’una fiança que no pot ser superior a l’import de dues mensualitats de la renda. També és possible pactar que la fiança sigui substituïda per un aval bancari (Article 14.1- Llei 15/2022).

[Article 14.1 - Llei 15/2022: Les parts poden pactar la prestació d’una fiança que, en els contractes d’arrendament d’habitatge per a residència habitual i permanent, no pot ser superior a dos mensualitats de renda. També és possible pactar que la fiança sigui substituïda per un aval bancari o qualsevol altre tipus de garantia acceptada per les parts.]

Tant si vol rescindir el contracte com si no el vol renovar, la propietat ha d’avisar amb una antelació mínima de tres mesos a l’expiració del contracte (Article 42.3 - Llei 15/2022).

[Article 42.3 - Llei 15/2022: Un cop ha acabat el termini mínim de vigència, el contracte es prorroga tàcitament per períodes d’un any, salvat que una part no avisi l’altra part de la voluntat de donar-lo per resolt amb una antelació mínima de tres mesos a la fi del termini principal o de qualsevol de les pròrrogues. Aquesta pròrroga no produeix efectes si l’arrendatari no es troba al corrent de les seves obligacions.]

Si vol rescindir el contracte i donar-lo per acabat abans de la data de finalització prevista, ha d'avisar la propietat amb un preavís d'un mes (Article 18 - Llei 15/2022).

[Article 18 - Llei 15/2022: L’arrendatari pot renunciar unilateralment al contracte d’arrendament abans que transcorri el termini pactat mitjançant un preavís d’un mes.
Si l’arrendatari no compleix amb aquesta obligació, ha d’indemnitzar l’arrendador amb una quantitat equivalent a una mensualitat de la renda en vigor per cada any que quedi per complir.]

Si no vol renovar el contracte a la data de finalització prevista, ha d'avisar la propietat amb una antelació mínima de tres mesos a l’expiració del contracte (Article 42.3 - Llei 15/2022).

[Article 42.3 - Llei 15/2022: Un cop ha acabat el termini mínim de vigència, el contracte es prorroga tàcitament per períodes d’un any, salvat que una part no avisi l’altra part de la voluntat de donar-lo per resolt amb una antelació mínima de tres mesos a la fi del termini principal o de qualsevol de les pròrrogues. Aquesta pròrroga no produeix efectes si l’arrendatari no es troba al corrent de les seves obligacions.]

No. La durada mínima de l’arrendament d’habitatges per a residència habitual i permanent no pot ser inferior a cinc anys. Si s’ha convingut una durada inferior o no s’ha fixat cap termini, el contracte es considera establert per un termini de cinc anys, si així li convé a la part arrendatària (Article 42.1 - Llei 15/2022).

[Article 42.1 - Llei 15/2022: El termini de durada de l’arrendament d’habitatges per a residència habitual i permanent no pot ser inferior a cinc anys, excepte quan s’hagi pactat en el contracte que l’arrendador pot recuperar la finca arrendada en un termini no inferior a dos anys per destinar-la al seu ús propi o al dels seus familiars de primer o segon grau de consanguinitat, adopció o afinitat. El termini es compta des de la data de celebració del contracte o des de la posada a disposició de l’habitatge, si és posterior].

No. Tots els contractes d’arrendament han de constar per escrit, amb independència de la seva durada (Article 12.1 - Llei 24/2023).

[Article 12.1 - Llei 15/2022: El contracte d’arrendament s’ha de fer necessàriament per escrit].

La pròrroga forçosa del contracte d’arrendament no s’aplica en els casos següents (Article 2.4 - Llei 24/2023):

- Quan es vol cedir l’habitatge al Govern per destinar-lo a usos socials.
- Quan es vol recuperar l’habitatge per a ús propi o de familiars fins al segon grau de consanguinitat, adopció o afinitat. La part arrendatària ha de comunicar al Ministeri responsable de l’habitatge que ha rebut una notificació de resolució de contracte i que s’ha al·legat aquesta excepció per fer-la efectiva.
- Quan s’ha de fer obres relatives a la seguretat, la salubritat o la higiene i siguin incompatibles amb l’ocupació de l’habitatge.
- Quan la part arrendatària és titular d’una autorització de residència sense activitat lucrativa.

[Article 2.4 - Llei 24/2023: Tanmateix, no és aplicable el sistema de pròrrogues regulat en l’apartat 2 en els casos següents:
a) Quan la part arrendadora cedeixi l’habitatge arrendat al Govern per a usos socials, si bé no es pot fer efectiva l’extinció del contracte d’arrendament fins que deixi de ser vigent. Els requisits i les condicions de la cessió esmentada s’han de regular en els convenis de cessió d’ús que acordin les parts.
b) Quan la part arrendadora recuperi l’habitatge arrendat, en finalitzar el contracte d’arrendament per l’expiració del termini pactat, per destinar-lo a l’ús propi o a favor de familiars de fins a segon grau de consanguinitat, adopció o afinitat.
Amb la finalitat de garantir que l’habitatge es destina a l’ús propi o a favor de familiars de primer o segon grau de consanguinitat, adopció o afinitat, la part arrendadora ha de justificar el parentiu corresponent i adjuntar una declaració jurada sobre el destí de l’habitatge signada per ella i, en el seu cas, pel familiar a favor del qual es destina l’habitatge.
La part arrendatària, en el moment en què se li notifiqui l’extinció del contracte d’arrendament per aquesta causa, ha de comunicar-ho al ministeri competent en matèria d’habitatge, a través del Servei de Tràmits del Govern, mitjançant una sol·licitud genèrica, que ha d’anar acompanyada, si escau, de la notificació efectuada per la part arrendadora amb la justificació del parentiu.
Amb la finalitat de garantir que l’ús de l’immoble s’adreça a l’habitatge habitual, la part arrendadora o, si escau, la part arrendatària familiar ha d’acreditar davant el ministeri competent en matèria d’habitatge, en el termini de trenta dies naturals posteriors a l’expiració del contracte, el canvi de cens corresponent i l’alta dels subministraments bàsics, així com la formalització escrita del contracte d’arrendament o, si escau, la cessió gratuïta. L’ús propi o la cessió de l’habitatge a favor de familiars previstos en aquest apartat han de ser per a un període mínim de cinc anys, llevat que no es pugui complir aquest període mínim per a una causa de força major, separació, divorci, accident o malaltia de la part arrendadora o del familiar de primer o segon grau de consanguinitat, adopció o afinitat.
En cas d’incompliment del període de cinc anys definit en el paràgraf anterior, la part arrendadora ha de destinar novament l’arrendament a favor de terceres persones. La renda derivada del nou contracte d’arrendament ha de ser d’un valor inferior o igual al que s’aplicava abans de destinar l’habitatge corresponent a l’ús propi o a favor de familiars de primer o segon grau de consanguinitat, adopció o afinitat. No obstant això, la part arrendadora pot actualitzar la renda del nou contracte d’arrendament amb l’índex general de preus de consum acumulat durant els anys en què l’habitatge ha estat destinat a ús propi o a favor de familiars de primer o segon grau de consanguinitat, adopció o afinitat.
Als efectes previstos en aquest article, s’entén per subministraments bàsics l’electricitat, l’aigua i la calefacció.
Aquesta excepció pot ser al·legada per persones jurídiques que hagin actuat en el contracte d’arrendament com a arrendadores, sempre que la recuperació interessada es destini a socis o accionistes, o familiars de primer o segon grau de consanguinitat, adopció o afinitat d’aquests i que s’acrediti el caràcter de soci o d’accionista i, en el seu cas, el parentiu amb la persona destinatària de l’habitatge.
c) Quan, en compliment de l’article 127 de la Llei general d’ordenació del territori i de l’urbanisme vigent, o concordant, s’hagin d’executar obres relatives a la seguretat, la salubritat i la higiene que impedeixin que l’habitatge continuï ocupat. Aquests treballs han de constituir actuacions subjectes a llicència prèvia d’acord amb l’article 134 de la Llei general d’ordenació del territori i de l’urbanisme vigent, o concordant, i la incompatibilitat entre l’execució de l’obra i l’ocupació de la finca s’ha de fer constar en l’estudi de seguretat i salut en el treball i en el projecte de seguretat i salut que signen la direcció facultativa, l’empresa contractista i l’empresa de prevenció de riscos laborals. La part arrendadora ha de comunicar la voluntat de rescindir el contracte d’arrendament per aquesta causa amb una antelació mínima de tres mesos respecte de la data d’expiració del contracte i ha d’adjuntar una còpia de l’atorgament de la llicència, així com un certificat signat per la direcció facultativa, l’empresa contractista i l’empresa de prevenció de riscos laborals en què es faci constar la incompatibilitat dels treballs amb l’ocupació de l’habitatge. La llicència d’obres ha d’indicar el termini per començar-les, que no pot ser superior a sis mesos des de la data d’expiració del contracte.
d) Quan el contracte d’arrendament d’habitatge per a ús residencial i permanent s’hagi formalitzat en favor d’una persona titular d’una autorització de residència sense activitat lucrativa.]

Tant si hi esteu d’acord com si no, per seguretat jurídica d’ambdues parts és aconsellable respondre per escrit, especialment en cas de desacord.

Es poden donar tres casos:

1. Si una part proposa a l’altra, tres mesos abans de l’expiració del contracte o de les seves pròrrogues, rescindir, renovar o prorrogar el contracte i l’altra hi està d’acord, s’aplica l’acord al qual hagin arribat les parts (Article 2.1 - Llei 24/2023).

[Article 2.1 - Llei 24/2023: Els contractes d’arrendament d’habitatge per a residència habitual i permanent atorgats a l’empara del capítol primer del títol III de la Llei d’arrendaments de finques urbanes i la formalització dels quals es va acordar durant l’any 2021 o amb anterioritat, es poden prorrogar, renovar o extingir segons convinguin lliurement les parts, d’acord amb les disposicions de la Llei esmentada.]

2. Si una part proposa a l’altra, tres mesos abans de l’expiració del contracte o de les seves pròrrogues, rescindir, renovar o prorrogar el contracte i l’altra manifesta el seu desacord, s’aplica una pròrroga de tres anys (Article 2.2 - Llei 24/2023) i, si la propietat ho notifica un mes abans de l’expiració del contracte o de les seves pròrrogues, la renda es pot incrementar segons les regles següents (Article 2.3 - Llei 24/2023):

– Si la renda és inferior a 6 euros per metre quadrat, la part arrendadora pot incrementar la renda, com a màxim, en un 4% més la variació anual de l’IPC.
– Si la renda és igual o superior a 6 euros i inferior a 7 euros per metre quadrat, la part arrendadora pot incrementar la renda, com a màxim, segons la variació anual de l’IPC.
– Si la renda és igual o superior a 7 euros i inferior a 8 euros per metre quadrat, la part arrendadora pot incrementar la renda, com a màxim, en un 4%.
– Si la renda és igual o superior als 8 euros per metre quadrat, la part arrendadora no pot incrementar la renda.

[Article 2.2 - Llei 24/2023: No obstant això, a manca d’acord entre les parts, un cop s’esdevingui la finalització de la durada del contracte principal o de qualsevol de les seves pròrrogues, i sempre que la part arrendatària compleixi estrictament amb totes les obligacions legals i contractuals, s’aplica el sistema de pròrrogues següent:
a) Per als contractes formalitzats durant l’any 2019 o amb anterioritat, s’aplica una pròrroga de tres anys de durada, i la renda pot incrementar-se, durant el primer any de la pròrroga, de conformitat amb el que estableix l’apartat 3. Durant la resta del període, la renda s’actualitza, si està pactat en el contracte, d’acord amb l’article 45 de la Llei d’arrendaments de finques urbanes vigent, o concordant.]
[Article 2.3 - Llei 24/2023: En el cas dels contractes a què fa referència l’apartat 2.a), durant el primer any de la pròrroga, la renda es pot incrementar de conformitat amb les regles següents:
a) Si la renda és inferior a 6 euros per metre quadrat, la part arrendadora pot incrementar la renda, com a màxim, en un 4% més l’índex general de preus de consum.
b) Si la renda és igual o superior a 6 euros i inferior a 7 euros per metre quadrat, la part arrendadora pot incrementar la renda, com a màxim, segons l’índex general de preus de consum.
c) Si la renda és igual o superior a 7 euros i inferior a 8 euros per metre quadrat, la part arrendadora pot incrementar la renda, com a màxim, en un 4%.
d) Si la renda és igual o superior als 8 euros per metre quadrat, la part arrendadora no pot incrementar la renda.]

3. Si cap de les dues parts no avisa l’altra, el contracte es prorroga tàcitament per un any (Article 42.3 - Llei 15/2022) i la renda s’incrementa com a màxim per la variació anyal de l’IPC si està previst al contracte (Article 45.2 - Llei 15/2022).

[Article 42.3 - Llei 15/2022: Un cop ha acabat el termini mínim de vigència, el contracte es prorroga tàcitament per períodes d’un any, salvat que una part no avisi l’altra part de la voluntat de donar-lo per resolt amb una antelació mínima de tres mesos a la fi del termini principal o de qualsevol de les pròrrogues. Aquesta pròrroga no produeix efectes si l’arrendatari no es troba al corrent de les seves obligacions].
[Article 45.2 - Llei 15/2022: L’actualització de la renda, si es pacta, no pot practicar-se més d’una vegada cada any contractual, i es fa tenint en compte com a màxim la variació que hagi experimentat l’índex general de preus de consum durant l’any natural anterior i prenent com a base la renda que es paga en el moment que neix el dret a la revisió. Qualsevol altre sistema de revisió de rendes que pactin les parts és nul].

L’habitatge és adaptat si compleix els requisits mínims del Reglament d’accessibilitat del 8-6-1995.

Sí, i ha d’incloure la localització́ (adreça i parròquia), la superfície construïda, el nombre d’estances per tipus, el nombre de banys, el tipus d’energia, l’any de construcció́ i, si l’habitatge disposa d’aparca¬ment o traster, la superfície (Article 12.3 - Llei 41/2022).

[Article 12.3 - Llei 41/2022): Per tal d’identificar l’objecte d’arrendament, en els contractes d’arrendament per a habitatges s’han de fer constar, com a mínim, les dades relatives a les condicions econòmiques, a la localització́ (adreça i parròquia), la superfície construïda, el nombre d’estances per tipus, el nombre de banys, el tipus d’energia i l’any de construcció́ de l’habitatge. Si l’habitatge disposa d’aparca¬ment o traster, cal indicar la superfície d’aquests elements.]

No, el cònjuge o la persona que hi estava unida formant una unió estable de parella i els seus ascendents i descendents poden subrogar-se al contracte pel temps que falti del termini pactat, sempre que acreditin haver-hi conviscut durant els sis mesos anteriors a la defunció (Article 44.1 - Llei 15/2022).

[Article 44.1 - Llei 15/2022: En cas de defunció de l’arrendatari, es poden subrogar en el contracte, pel temps que falti del termini pactat, el seu cònjuge o la persona que estava unida a aquell formant una unió estable de parella i els seus descendents i ascendents, sempre que acreditin haver conviscut amb ell durant els sis mesos anteriors a la defunció.]

El programa d’emancipació de joves és un ajut que gestiona el Ministeri de Joventut i que cobreix els dos mesos de dipòsit i el mes corrent que cal abonar per accedir a un habitatge. Està destinat a joves d’entre 22 i 30 anys amb cinc anys de residència i uns ingressos superiors al salari mínim i inferiors a 24.000 euros bruts que no disposin de cap habitatge en propietat.

L’ajut a l’habitatge de lloguer és una prestació econòmica del Ministeri d’Afers Socials per facilitar el pagament del lloguer, d’un 40% per a col·lectius prioritaris i d’un 35% per a la resta de la població. Està destinat a persones o unitats de convivència amb tres anys de residència a Andorra titulars d’un contracte de lloguer d’habitatge habitual i permanent amb uns ingressos inferiors a 1,3 vegades el llindar econòmic de cohesió social que els sigui aplicable.

Sí, tant la propietat com la part arrendatària han de contractar una pòlissa d’assegurances per cobrir els seus riscos respectius i ambdues poden exigir-se’n la presentació (Articles 25.5. i 26.7 - Llei 15/2022).

[Article 25.5 - Llei 15/2022: Tenir subscrita i mantenir vigent una pòlissa d’assegurança que cobreixi suficientment els danys i perjudicis que puguin ocasionar-se a l’arrendatari i a tercers. L’arrendatari està legitimat per exigir a l’arrendador la presentació de la pòlissa d’assegurances corresponent a la finca arrendada. En cas que l’arrendador no la hi exhibeixi, l’arrendatari pot sol·licitar prop de la companyia d’assegurances contractada per l’arrendador una certificació de la vigència de la pòlissa esmentada mentre sigui vigent el contracte d’arrendament.]

[Article 26.7 - Llei 15/2022: Tenir subscrita i mantenir vigent una pòlissa d’assegurança que cobreixi suficientment els danys i perjudicis que puguin ocasionar-se a l’arrendador i a terceres persones. L’arrendador està legitimat per exigir a l’arrendatari la presentació de la pòlissa d’assegurances corresponent a la finca arrendada. En cas que l’arrendatari no la hi exhibeixi, l’arrendador pot sol·licitar prop de la companyia d’assegurances contractada per l’arrendatari una certificació de la vigència de la pòlissa esmentada mentre sigui vigent el contracte d’arrendament.]

Sí, perquè la propietat pugui elaborar l’etiqueta energètica mitjançant el mètode simplificat (Article 26.12 - Llei 15/2022, introduït per la DF8 - Llei 41/2022).

[Article 26.12 - Llei 15/2022 (introduït per la DF8 - Llei 41/2022): L’arrendatari està obligat a: 12. Cedir les dades de consum elèctric perquè la part arrendadora pugui elaborar l’etiqueta energètica mitjançant el mètode simplificat.]

El pis s’ha de deixar en les mateixes condicions que es va rebre, llevat del deteriorament degut al pas del temps i a l’ús normal del pis. No obstant això, si el contracte ha tingut una durada inferior o igual a cinc anys, la part arrendatària ha de retornar el pis pintat (Article 26.8 - Llei 15/2022).

[Article 26.8 - Llei 15/2022: Retornar la finca a la fi de l’arrendament tal com l’ha rebut, salvat el deteriorament causat pel pas del temps i l’ús normal, o per causa inevitable. No obstant això, si el contracte ha tingut una durada inferior o igual al termini mínim que estableix aquesta Llei, llevat del supòsit previst a l’apartat 3 de l’article 62, l’arrendatari ha de retornar la finca tal com la va rebre, també pel que fa a les instal·lacions i la pintura. En qualsevol cas, si en el contracte no s’expressa quin era l’estat de la finca en el moment de l’inici de l’arrendament, s’entén que estava en bon estat, llevat que es provi el contrari.]

El Tribunal Superior de Justícia s’ha pronunciat sobre aquesta qüestió i preval el que s’hagi pactat en el contracte. Per tant, superat el termini de cinc anys, si la part arrendatària s’ha compromès a retornar el pis pintat, el pacte és vàlid (STS 012-2020 16/01/2020).

[Sentència 012/2020:

Pel que fa a la pintura, és cert que l'article 27.8 (i no pas 28.8) de la LAFU en la seva redacció fins al 13-02-2019 disposa que l’arrendatari ha de retornar la finca a la fi de l’arrendament tal com l’ha rebut, salvat el deteriorament causat pel pas del temps i l’ús normal, o per causa inevitable. No obstant això, si el contracte ha tingut una durada inferior o igual a cinc anys, l’arrendatari ha de retornar la finca tal com la va rebre, també pel que fa a les instal·lacions i la pintura. En qualsevol cas, si en el contracte no s’expressa quin era l’estat de la finca en el moment de l’inici de l’arrendament, s’entén que estava en bon estat, llevat que es provi el contrari.
Ara bé, la part recurrent obvia que el contracte conté un pacte que estipula que la part arrendatària reconeix rebre el pis pintat de color blanc, en bon estat i condicions, buit de mobles, a excepció de la cuina que està equipada amb mobles i s’obliga a mantenir el dit pis, durant la vigència de l’arrendament, i a retornar-lo en bon estat de conservació i pintat de nou del mateix color, o similar, qualsevol desperfecte o avaria que sofreixin les coses arrendades anant a càrrec exclusiu de la part arrendatària.
Així, s'ha compromès a pintar de nou el pis del mateix color abans de retornar-lo.
Tal pacte és vàlid i no contravé a les disposicions de l'article 27.8 les quals preveuen l’obligació pel llogater de pintar de nou si l’ocupació dels llocs no supera cinc anys, però no impedeixen que les parts atorguin la mateixa obligació si l’ocupació dura més de cinc anys.
Per tant, és amb raó que el tribunal, invocant el compromís voluntari de l’arrendatària, ha posat al seu càrrec el cost de la pintura.]

Sí, i la propietat està obligada a lliurar-la (Article 25.3 - Llei 15/2022).

[Article 25.3 - Llei 15/2022: L’arrendador està obligat a lliurar a l’arrendatari una còpia del certificat d’habitabilitat.]

Sí, i la propietat està obligada a lliurar-la (Article 31.1 - Llei 21/2018, del 13 de setembre, d’impuls de la transició energètica i del canvi climàtic).

[Article 31.1 - Llei 21/2018: La informació sobre la qualificació relativa a l’eficiència energètica en l’edificació […] és de caràcter obligatori en tota transmissió onerosa de domini de béns immobles i en els arrendaments d’habitatges. És comunicada pels transmitents als adquirents i pels arrendadors als arrendataris.]

El sotsarrendament sense l’autorització de la propietat està prohibit i s’exigeix autorització escrita de la propietat (Article 34.2 - Llei 15/2022).

[Article 34.2 - Llei 15/2022: El sotsarrendament exigeix necessàriament autorització escrita de l’arrendador].

La propietat té dret a visitar la finca arrendada, per tal d’inspeccionar-la, en hores diürnes a convenir amb la part arrendatària (Article 26.4 - Llei 15/2022).

[Article 26.4 - Llei 15/2022: L’arrendatari està obligat a: Consentir l’entrada de l’arrendador a la finca arrendada, per tal d’inspeccionar-la, en hores diürnes a convenir.]

El Pla Renova és un programa d’ajuts del Ministeri de Medi Ambient, Agricultura i Sostenibilitat que té l’objectiu de fomentar la rehabilitació del parc immobiliari i la implantació de les energies renovables en les edificacions d’habitatges. Aquest ajut consisteix en subvencions directes i préstecs avalats pel Govern sempre que es compleixi amb les bases del programa.

Durant la vigència del contracte d’arrendament (mínim 5 anys), la propietat pot recuperar l’habitatge en un termini no inferior a dos anys des de la data de celebració del contracte per destinar-lo al seu ús propi o al dels seus familiars en primer o segon grau de consanguinitat, adopció o afinitat, sempre que s’hagi pactat en el contracte (Article 42.1 - Llei 15/2022).

[Article 42.1 - Llei 15/2022: El termini de durada de l’arrendament d’habitatges per a residència habitual i permanent no pot ser inferior a cinc anys, excepte quan s’hagi pactat en el contracte que l’arrendador pot recuperar la finca arrendada en un termini no inferior a dos anys per destinar-la al seu ús propi o al dels seus familiars de primer o segon grau de consanguinitat, adopció o afinitat. El termini es compta des de la data de celebració del contracte o des de la posada a disposició de l’habitatge, si és posterior.]

Altrament, en els contractes que finalitzen durant el 2024, tant si es tracta del termini pactat en el contracte com d’una pròrroga, la propietat pot recuperar el pis per destinar-lo a ús propi o de familiars en primer o segon grau de consanguinitat, adopció o afinitat, sense necessitat que consti en el contracte (Article 2.4 - Llei 24/2023).

[Article 2.4 apartat b - Llei 24/2023: Tanmateix, no és aplicable el sistema de pròrrogues regulat en l’apartat 2 en els casos següents: Quan la part arrendadora recuperi l’habitatge arrendat, en finalitzar el contracte d’arrendament per l’expiració del termini pactat, per destinar-lo a l’ús propi o a favor de familiars de fins a segon grau de consanguinitat, adopció o afinitat.]

En ambdós casos, cal que la propietat ho notifiqui a la part arrendatària per escrit amb una antelació mínima de tres mesos a la data d’expiració de l’anualitat, del contracte o de la pròrroga. La part arrendatària ho ha de comunicar al Ministeri competent en matèria d’habitatge a través del Servei de Tràmits del Govern mitjançant una sol·licitud genèrica que ha d’anar acompanyada, si escau, de la notificació efectuada per la propietat amb la justificació del parentiu.
La propietat ha d’acreditar davant el Ministeri competent en matèria d’habitatge, mitjançant una sol·licitud genèrica al Servei de Tràmits del Govern en el termini de 30 dies naturals posteriors a l’expiració del contracte, el canvi del cens corresponent i l’alta dels subministraments bàsics, així com la formalització escrita del contracte d’arrendament o, si escau, la cessió gratuïta.

El programa d'avals es destina per la compra d'un habitatge per a residencia habitual i permanent. El Govern garanteix a l'entitat bancaria l’aportació inicial del 20% i la persona sol·licitant del préstec hipoticari demana el 100% de la hipotèca. A més es subvenciona entre un 15 i un 35% dels interessos, en funció de l’import del préstec hipotecari.
El tipus d’interès del préstec hipotecari és l’Euribor a un any més 1,1 punt percentual.
Poden accedir a aquest programa les llars amb ingressos mensuals superiors a 3.000 euros i set anys de residència que volen comprar un habitatge de fins a 450.000 euros. No poden tenir béns immobles ni un patrimoni superior al 25% de l’import del préstec hipotecari previst.

- Llegir el contracte i revisar-ne les clàusules.
- Revisar si hi ha esquerdes o humitats i fer fotografíes, si escau.
- Revisar aixetes, finestres, portes, etc.
- Si escau, revisar i comprovar que mobles i electrodomèstics funcionin correctament.
- Fer un inventari detallant l’estat de l’habitatge i dels seus equipaments i annexar-lo al contracte d’arrendament.
- Fixar al contracte d’arrendament la lectura inicial dels comptadors (aigua, calefacció).

La part arrendatària ha de fer-se càrrec de les petites reparacions a conseqüència del desgast per l’ús ordinari de l’habitatge (Article 26.3 - Llei 15/2022). S’entén per petites reparacions les relatives al desgast habitual per l'ús, com canviar una bombeta, reparar la corretja d'una persiana o la cisterna d’inodor que carrega malament, etc.

[Article 26.3 - Llei 15/2022: Efectuar en la finca arrendada o en les seves instal·lacions, aquelles petites reparacions que siguin conseqüència del desgast per l’ús ordinari.]

La propietat ha de fer-se càrrec de les reparacions necessàries per conservar l'habitatge en perfectes condicions d'habitabilitat per servir a l'ús convingut (Article 25.4 - Llei 15/2022).

[Article 25.4 - Llei 15/2022: Efectuar en la finca arrendada i en les seves instal·lacions, les reparacions necessàries perquè pugui continuar destinant-se a la finalitat per a la qual va ésser arrendada. Se n’exceptuen aquelles reparacions que siguin conseqüència dels danys a què es refereix l’apartat 10è de l’article següent que van a càrrec de l’arrendatari. A títol purament enunciatiu, es consideren reparacions a càrrec de l’arrendador les que afecten l’estructura de l’immoble, la coberta, les façanes, el vestíbul i l’escala, les instal·lacions generals i la resta d’elements d’ús comú.]

El mínim de calefacció és una quantitat que es repercuteix a totes les unitats immobiliàries que integren la comunitat de propietaris i que es destina a compensar les pèrdues calòriques de les instal·lacions. En no tractar-se d’una despesa associada a un consum realitzat individualment per la part arrendatària, no pot repercutir-se juntament amb la renda (Article 7.2 - Decret del 29-7-2020 d’aprovació del Reglament relatiu al repartiment dels costos en instal·lacions tèrmiques centralitzades que donen servei a més d’un usuari) i, per tant, la propietat se n’ha de fer càrrec (TSJC 066-2020 25/06/2020).

[Article 7.2 - Reglament relatiu al repartiment de costos: Quan el propietari no és l’usuari final de l’energia no pot repercutir a l’usuari final les despeses comunes de consum d’energia, que són a càrrec seu.]

[Sentencia TSJC 066/2020: Quant als mínims (112.- €) de l’exercici 2014-2015 la pretensió revocatòria exercitada no podrà prosperar. En efecte, aquest import no deriva d’un concret consum individual sinó que en realitat es tracta d’una quantitat que es repercuteix a totes les unitats immobiliàries que integren la comunitat de propietaris i que es destina a compensar el cost de mantenir la caldera encesa o a compensar les pèrdues calòriques que les instal·lacions comporten. Es tracta en definitiva d’un preu fet que es repercuteix de manera obligatòria a tots els apartaments. En no tractar-se per tant d’una despesa associada a un consum realitzat individualment per l’arrendatari, no integra el concepte que en mèrits de l’art. 23 de la Llei d’Arrendament de Finques Urbanes en permetria la seva repercussió. Aquest extrem del recurs haurà de ser rebutjat.]

El parc públic d’habitatge està constituït per tots els edificis d’habitatges en règim de propietat o d'arrendament per les administracions públiques.

Els habitatges de protecció pública estan destinats únicament al lloguer i són adjudicats en funció de les necessitats socials detectades. Un exemple són els habitatges de Casa Aristot Mora. 
Els habitatges de preu assequible estan destinats a llars amb ingressos limitats. Un exemple són els futurs habitatges dels edificis que el Govern està reformant, rehabilitant o construint.

Si s’adquireix un habitatge per destinar-lo al mercat de lloguer, tant si la compravenda està sotmesa a l’ITP com a l’IGI, la reducció és d’un punt percentual (ITP: Article 8.1 - Llei de l’impost sobre transmissions patrimonials immobiliàries, modificat per l’article 21 - Llei 3/2019, del 17 de gener, de mesures urgents relatives a l’arrendament d’habitatges) (IGI: Article 60ter - Llei 11/2012, del 21 de juny, de l’impost general indirecte, introduït per l’article 5 - Llei 41/2022, de l’1 de desembre, de mesures de protecció, d’estímul del mercat i de governança en l’àmbit de l’habitatge). En el cas de compravendes sotmeses a l’ITP, el punt percentual correspon al Govern; cal consultar al Comú si ha aprovat alguna reducció en el tram del 3% que li correspon.

[Article 8.1 - Llei ITP: El tipus de gravamen estatal és de l’1%. Aquest tipus no és aplicable quan l’adquirent de l’immoble es dediqui a l’arrendament d’habitatges residencials i arrendi l’immoble adquirit durant com a mínim cinc anys, d’acord amb les disposicions de la Llei d’arrendaments de finques urbanes. En cas que no ho faci o que arrendi l’immoble durant menys de cinc anys, procedeix la tributació per aquest impost aplicant el tipus de gravamen juntament amb els interessos de demora.]

[Article 60ter - Llei 11/2012 IGI: Tipus de gravamen específic. El tipus de gravamen específic és del 3,5% i s’aplica només a l’operació següent: Adquisicions que tinguin per objecte immobles destinats a l’arrendament d’habitatges d’ús residencial permanent sempre que l’adquirent no tingui la consideració d’empresari a efectes d’aquesta Llei. L’arrendament de l’immoble ha de tenir una durada mínima de cinc anys, d’acord amb la Llei d’arrendament de finques urbanes. En cas que no s’arrendi l’immoble o que s’arrendi durant menys de cinc anys, és procedent l’aplicació del tipus de gravamen general juntament amb els interessos de demora.]

Si s’adquireix un habitatge per establir-hi la residència habitual i permanent i la transacció s’ha efectuat entre particulars, es pot demanar l’exempció de l’impost de transmissió patrimonial (ITP) del 4% sempre que es compleixin els requisits (Article 4, apartat 11, de Decret legislatiu del 5-6-2019 de publicació del text refós de la Llei de l’impost sobre transmissions patrimonials del 29 de desembre del 2000).

[Article 4. Apartat 11 - Llei ITP: Resten exemptes de l’impost: Les transmissions, oneroses o lucratives, de béns immobles realitzades a favor de persones físiques, sempre que concorrin les condicions següents:

a) Que l’adquirent tingui la nacionalitat andorrana amb residència efectiva al Principat d’Andorra, o bé si és estranger que acrediti un període mínim de residència legal, permanent i continuada al Principat d’Andorra de 5 anys.
b) Que el bé immoble sigui la primera adquisició d’habitatge i que hagi de constituir l’habitatge habitual i permanent de l’adquirent.
S’inclou dins el concepte d’habitatge el bé immoble que constitueix l’habitatge habitual i permanent, els aparcaments, els trasters i els annexos accessoris a aquests últims, si s’adquireixen de forma conjunta.
Es considera primera adquisició d’habitatge la primera transmissió d’habitatge en favor de l’adquirent.
Es considera habitatge habitual i permanent el que serveix principalment de residència permanent i habitual de l’adquirent i del conjunt de persones que hi conviuen, independentment de si hi ha una relació de parentiu o no, en un període superior a sis mesos i un dia per any natural.
L’habitatge ha de ser l’habitatge habitual i permanent durant un període mínim de 4 anys a comptar des del moment de l’ocupació.
En cas d’incompliment del període de 4 anys a què fa referència el paràgraf anterior, l’obligat tributari ha d’ingressar el deute tributari derivat de la transmissió, inclosos els interessos de demora corresponents. A aquests efectes la prescripció de l’impost es computa a partir de la data en què es produeixi l’incompliment.
L’adquirent ha d’ocupar l’habitatge en un termini màxim de 6 mesos posteriors a la seva adquisició.
c) Que l’adquirent tingui uns ingressos anuals derivats d’un salari, un treball per compte propi, una pensió o altres rendes que no superin tres vegades el salari mínim mensual anualitzat en el cas d’un adquirent, i en el cas de més d’un adquirent que no superin quatre vegades i mitja el salari mínim anualitzat.
d) Que el valor de l’habitatge no superi els 360.000 euros.
e) Que l’adquirent no tingui deutes pendents de pagament amb l’Administració general.
L’adquirent ha de sol·licitar l’exempció a l’Administració i ha de complir les condicions formals i els procediments que es determinin reglamentàriament.
f) En el cas que l’adquirent o qualsevol familiar o persona a càrrec que hi convisqui sofreixi una discapacitat, segons el que estableix l’article 4 de la Llei de garantia dels drets de les persones amb discapacitat del 17 d’octubre de 2002, els valors consignats en els apartats c) i d) s’incrementen en un 20 per 100.]

Si s’adquireix un habitatge per establir-hi la residència habitual i permanent i la transacció s’ha efectuat entre un empresari o professional i un particular, es pot demanar l’exempció de l’impost general indirecte (IGI) del 4,5% sempre que es compleixin els requisits (Article 59.11 del Decret legislatiu del 5-6-2019 de publicació del text refós de la Llei 11/2012, del 21 de juny, de l’impost general indirecte).

[Article 59: El tipus de gravamen superreduït és del 0% i s’aplica només a les operacions següents: 11. Les transmissions d’habitatges a les quals hagués correspost l’aplicació de l’exempció que preveu l’article 4, apartat 11, de l’impost sobre transmissions patrimonials immobiliàries, a les quals són d’aplicació els mateixos requisits i el mateix procediment.]

Les persones que tributen per l’impost sobre la renda de les persones físiques poden reduir la base de tributació pel 25% de les quantitats satisfetes per adquirir l’habitatge habitual i l’amortització i els interessos del préstec hipotecari, amb un màxim de 1.000 euros anuals (Article 38.1 del  Decret legislatiu del 5-6-2019 de publicació del text refós de la Llei 5/2014, del 24 d’abril, de l’impost sobre la renda de les persones físiques).

[Article 38.1 - Llei 5/2014: Els obligats tributaris poden reduir la base de tributació en un import equivalent al 25 per cent de les quantitats satisfetes en el període impositiu per a l’adquisició de l’immoble que constitueixi o hagi de constituir el seu habitatge habitual, incloent-hi les despeses originades per l’adquisició a càrrec de l’adquirent i, en cas de finançament per tercers, l’amortització, els interessos i les restants despeses associades al préstec. La quantia màxima de la reducció és de 1.000 euros anuals.]

Les persones arrendatàries han d’inscriure el seu contracte d’arrendament d’habitatge per a residència habitual i permanent al sistema d’informació dels contractes d’arrendament creat per la Llei 15/2021, del 17 de juny, de creació de l’Institut Nacional de l’Habitatge, al seu Comú de residència (Article 28.1 - Llei 15/2021). El sistema de recollida de les dades està en procés d'implementació en els Comuns.

[Article 28.1 - Llei 15/2021: Les persones físiques o les persones jurídiques de naturalesa privada que siguin arrendatàries d’habitatges han de facilitar al Comú́ de residència les dades dels contractes d’arrendaments per habitatge als quals fa referència l’article 12 de la Llei d’arrendaments de finques urbanes.]

Si és per deteriorament o pel pas del temps, la despesa ha de ser a càrrec de l’arrendador. Si ha estat per un mal ús, l’ha de pagar l’arrendatari. En qualsevol cas, no s’ha de fer el canvi sense avisar l'arrendador.
(Refª Sª).

[Sentència:
II.- El pern del litigi, doncs, ens porta haver de determinar si la responsabilitat del sinistre ha de recaure sobre l’arrendatària de la referida unitat i, de retruc a la seva companyia asseguradora.
I al respecte hem d’atribuir la responsabilitat del sinistre a la propietat de l’edifici, docs el mateix es va originar en un element, l’escalfador d’aigua, que resulta imprescindible per destinar la unitat immobiliària a la finalitat que li es pròpia i per la qual va ser arrendada, això es per servir d’habitatge. Per tant d’acord amb l’article 25.4 LAFU la seva reparació i eventual substitució recau sobre l’arrendador i en aquest cas propietari de l’edifici.]

[Article 25.4 - Llei 15/2022: Efectuar en la finca arrendada i en les seves instal·lacions, les reparacions necessàries perquè pugui continuar destinant-se a la finalitat per a la qual va ésser arrendada. Se n’exceptuen aquelles reparacions que siguin conseqüència dels danys a què es refereix l’apartat 10è de l’article següent que van a càrrec de l’arrendatari. A títol purament enunciatiu, es consideren reparacions a càrrec de l’arrendador les que afecten l’estructura de l’immoble, la coberta, les façanes, el vestíbul i l’escala, les instal·lacions generals i la resta d’elements d’ús comú.]